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四平市人民政府   2016-09-29 15:13:00   来源:四平市政府法制办公室

四平市房屋征收货币化安置实施细则

   第一章 总 则

  第一条 为加快推进供给侧改革,全面落实国家调控政策,缩短征收安置期限,化解商品房库存,满足被征收人多样化的安置需求,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《住房城乡建设部国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》(建保〔2015〕125号)、《吉林省人民政府办公厅关于积极支持住房消费促进房地产市场平稳健康发展的通知》(吉政办发〔2015〕44号)、《吉林省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》(吉政办发〔2016〕23号)等有关规定,结合我市实际,制定本实施细则。

  第二条 本细则所称的货币化安置,是指在棚户区改造、城市基础设施建设、开发区(工业园区)建设、集体土地征地拆迁、生态移民等涉及房屋征收补偿安置的项目,以政府组织被征收人自主购买存量房源、政府集中购买存量房源以及直接货币补偿等方式安置被征收人。

  政府组织被征收人自主购买存量房源进行安置,是指由政府职能机构搭建服务平台,引导开发企业到平台统一登记房源,实施统一管理。在被征收人与开发企业签订购房合同后,政府把货币补偿款统一支付给开发企业的安置方式。

  政府集中购买房源进行安置,是指在符合被征收人安置意愿的前提下,按照《采购法》及财政性资金支出等相关规定,由政府职能机构公开采购存量房房源进行统一安置。

  直接货币补偿,是指被征收人不需要安置住房,自愿按照被征收房屋的评估价值直接发放货币补偿。

  第三条 货币化安置以住宅房屋为主。在金融贷款机构同意提供金融支持的前提下,可按一定比例将非住宅房屋纳入货币化安置范围。

  具体安置范围由住建行政主管部门确定。

  第四条 在房源不足以及被征收人自愿选择的前提下,可将二手房作为货币化安置房源。

  第五条 货币化安置方式由住建行政主管部门确定。原则上已经实施征收的地块继续执行原房屋征收补偿安置方案。特殊情况确需调整安置方式的,报请省级主管部门批准调整。如有金融机构贷款的,还需金融机构同意后调整。

  第六条 直接货币补偿价格以被征收房屋评估价值为准,除《四平市人民政府办公室关于印发四平市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》(四政办发〔2016〕3号)规定的相关政策外,不再享受其他优惠政策和奖励。

  第七条 政府组织被征收人自主购买存量房源面积以有资质的测绘公司出具的测绘报告为准,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十四条的规定处理。

  第二章 房源征集

  第八条 货币化安置房源应优先选择现房房源。对于选择现房有困难、无法满足回迁安置需求的,房源范围可以扩大至已取得《商品房销(预)售许可证》、无权属瑕疵并且当年可以建成入住的存量房源。

  二手房房源应取得《房屋所有权登记证》。

  第九条 政府集中购买存量房源,应严格执行政府采购程序,通过招标方式在征收范围周边区域内择优选择存量商品房。如征收地块所在区域内周边无存量房源或存量房源无法满足回迁安置需求的,可以在区域外采购;区域内仅有单一来源或被征收人指定房源的,可以采取协商议价的方式单一来源采购。

  房源采购价格上限审慎考虑开发成本(含土地费用)、税金和合理利润,通过评估方式确定,不得高于所在区域内周边同类普通商品住房的平均价格。采购房源面积及户型面积按征收协议确定,原则上不超过普通户型标准。

  第十条 政府组织被征收人自主购买存量房源,除本细则规定外,应同时具备下列条件:

  (一)提供房源的开发企业应符合下列条件:

  1. 具有独立承担民事责任的能力;

  2. 具备合格的开发资质;

  3. 具备良好的商业信誉和健全的财务会计制度,有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录,在经营活动中无重大不良记录,无重大法律纠纷;

  4. 接受市政府职能机构对房屋的开发成本、销售价格、房屋质量、工程进度等情况进行必要的查验;

  5. 承诺按《吉林省物价局关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》(吉省价收〔2012〕179号)的规定,收取入住环节相关费用;

  6. 承诺因开发企业原因超期办理产权登记的,应承担违约责任。

  (二)房源价格应给予优惠。一般应比供房单位近6个月平均售价低5%,且保证在6个月内不高于市场销售价格。企业应同时承诺,如市场销售价格低于平台销售价格,应2倍返还价差。

  (三)应保证按期交房。超期进户的,提供房源的开发企业应承担违约责任并按应支付被征收人临时安置补偿费2倍标准进行赔偿。

  1. 对于手续齐全的现房,按照规定手续安置被征收人入住,办理结算手续。

  2. 供房单位提供的期房,应承诺入住时间,在此时间前的临时安置补偿费由征收中心与供房单位共同支付,超出规定时间所产生的临时安置补偿费由供房单位加倍支付给被征收人。

  (四)房源质量合格。提供的房源必须通过竣工验收,质量达到合格品要求,且配套设施齐全。开发企业应承诺,如出现质量问题,应按规定保修,并承担违约责任。其保修期从入住时间计算。

  第十一条 政府组织被征收人自主购买存量房源,由存量房开发企业自愿申请将符合条件的存量房源纳入平台统一管理,允许自由退出。被征收人自由选择、购买平台房源作为安置用房。

  交易平台房源仅为开发企业与被征收人提供房源交易信息,不需要履行采购程序。

  鼓励符合要求的开发企业将所有符合要求的房源全部纳入平台,增加被安置居民的选择范围。

  第十二条 政府组织被征收人自主购买存量房源的选择及价格确定程序。

  (一)资格审查。由市政府职能机构按本细则第十条的规定,对开发企业及其提供的房源进行初审。

  开发企业提交材料包括企业营业执照、机构代码证、房地产开发资质证书、所供房源规划平面图、房屋测绘面积表、楼盘销售表(载明房源楼号、单元号、层号、户号、销售单价)、开发综合成本测算书。

  (二)价格确定。委托具有相应资质的第三方评估机构对开发企业申请进入平台的房源及周边区域内同类普通商品房价格进行评估或由相关职能机构对开发企业提供的房源价格进行查验。按评估机构评估结果及项目实际销售价格进行对比后,确定存量房源基础价格,基础价格高于周边区域同类普通商品房平均价格的,以平均价格为准;低于平均价格的,以基础价格为准。进入平台房源成交价格以开发企业与被征收人协商价格为准。

  交易平台二手房房源价格由出卖人与被征收人自主协商决定。

  (三)出卖人将存量房源纳入平台后,可以自行销售。但销售后应及时通知平台剔除房源。产生一房多卖及被征收人选房失效的,出卖人应承担赔偿责任。

  第十三条 政府组织被征收人自主购买二手存量房源应按下列流程进行征集:

  (一)要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。

  (二)查档。对所征集房源的房产证原件或按揭合同原件进行查档核对。

  (三)签合同。如提供的房屋合法,可以交易,征集单位与卖方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,卖方房屋进入平台备选,双方签订征集合同。

  (四)申请过户。如有被征收人选择卖方房屋,征集单位组织双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。双方根据被征收人所持购房凭证所载明的金额与房价进行多退少补,征收部门根据交易情况支付购房凭证金额范围内的房款给卖方。

  (五)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  (六)被征收人付清所有房款领取房屋所有权证,卖方交付房屋并结清物业费。

  第三章 政府组织被征收人自主购买存量房源安置程序

  第十四条 政府组织被征收人自主购买存量房源进行安置,依据被征收地块周边区域普通商品住房平均价格,按被征收人合法征收面积(含无合法产权证照房屋折算后面积)为基数,按“征一还一”标准计算其购房凭证的金额并给予20%奖励,作为购买安置房的自有资金。

  周边区域无普通商品房房源可作为参照的,依据距被征收地块最近的2处普通商品房房源确定平均价格,并合理考虑地段差等相关因素。

  第十五条 货币化安置程序。

  (一)被征收人选择自主购买存量房源安置的,签订书面意见。

  (二)依据征收补偿方案相关规定,对被征收房屋面积进行核定,确定购买安置房补偿资金。被征收人的附属物补偿费,搬迁费,临时安置补偿费,装修补偿费,住宅兼营业的房屋停产、停业损失补偿费,大棚、温室、更房、青苗补偿费,集体土地安置补助费,现金奖励等费用直接进行货币补偿。

  (三)签订《产权调换协议书》,提交复核组复核,开具《选房通知单》、《购房凭证》。《购房凭证》应载明回迁安置面积、靠近户型面积及周边同类普通商品房平均价格,并明确总补偿金额。

  (四)被征收人腾空房屋,经现场征收工作人员验收合格后交拆除公司予以拆除。

  (五)被征收人持《选房通知单》、《购房凭证》到存量商品房选购平台自行选择存量商品房房源。《选房通知单》应在8个工作日内进行房源选择,逾期不选择房源的,按照被征收人房屋征收决定公告之日被征收合法产权面积类似房地产市场评估价格另加20%奖励予以直接货币补偿。

  (六)被征收人选房后与房屋出卖人签订《商品房买卖合同》,房地产开发企业向被征收人出具不动产发票。

  (七)征收部门依据被征收人《购房凭证》所载明的购房资金向房屋出卖人支付购房款。

  第十六条 货币化房款结算办法。

  (一)靠近户型增加面积结算办法。被征收人交纳靠近户型增加面积款。被征收人就近靠近户型增加面积部分,享受1800元/平方米的建安成本价格优惠。无论选购几套住宅,建安成本价格的优惠最多不超过5平方米。被征收人征收地块周边区域普通商品房评估价格与建安成本之差,给予被征收人现金补偿,计入《购房凭证》。

  (二)超出靠近户型面积部分结算办法。被征收人实际选择的房源面积超过政策规定的安置面积的差价款,由开发企业按房源在平台上的价格向被征收人收取,并出具不动产销售发票。

  (三)具有多个户口共同居住一处房屋的被征收人可以在平台上购买多个房屋,但总购买数不得超过户口数。

  (四)征收属于公有住宅房屋被征收人选择产权调换的,按照房改政策执行。

  (五)被征收房屋产权证照上记载为住宅,但被征收人利用房屋从事经营活动的(简称住宅兼营业),按住宅房屋安置补偿。

  征收时具有合法、有效的各种证、照、文件,并从事经营活动的,按《四平市人民政府办公室关于印发四平市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》(四政办发〔2016〕3号)规定的非住宅房屋的停产停业损失补偿标准给予停产停业损失补偿。

  住宅兼营业的无论是选择货币化安置还是选择货币补偿均一次性给予3个月停产停业损失补偿。

  (六)选择房源总价低于被征收人购房凭证载明金额的,其差额部分以现金形式返还被征收人,但总返还额度不得超过8万元。超过8万元部分,以被征收地块周边区域商品房评估价格为基数,折算为征收面积,按被征收房屋评估价值折算现金返还。由区房屋征收部门对被征收人予以返还。

  (七)被征收人在与开发企业结算房款时,《结算单》由开发企业负责填写。被征收人选择房源价格低于《购房凭证》所载明的购房资金的,需要退款的金额由开发企业在《结算单》上填写后,由被征收人持《结算单》到区征收部门经复核组复核后办理退款;被征收人选择房源价格高于《购房凭证》所载明的购房资金的,由开发企业直接向被征收人收取购房差价款,在开发企业与区征收部门结算房款时,开发企业将《结算单》交征收部门存档。

  (八)临时安置补偿费发放办法。选择存量商品房为现房的,从搬迁之日起3个月内按照规定标准发放临时安置补偿费。选择存量商品房为期房的,从入户之日起3个月内按规定的标准发放临时安置补偿费。过渡时间超过30个月的,按2倍发放临时安置补偿费支付给被征收人。临时安置补偿费按被征收房屋合法面积为基数计算补偿金额。

  (九)产权面积与房屋实际面积不符的,按下列方式处理:

  1. 房屋实际面积大于产权证面积,所差面积小于5平方米(含5平方米),以实际测量为准(测量误差±3%),按房屋实际面积给予补偿;大于5平方米,大于部分按无照房处理。

  2. 房屋实际面积小于产权证照面积,所差面积小于5平方米(含5平方米),按房屋证照登记面积给予补偿;大于5平方米,大于部分不予补偿。

  (十)被征收房屋的附属物及构筑物,按照房屋征收决定公告之日房地产市场评估价格给予货币补偿。

  第四章 优惠政策

  第十七条 选择货币化安置落户四平市区和在四平市区购房取得居住证的农民及其随迁子女享有与市民平等接受义务教育、就业、基本医疗卫生服务、养老保险、社会救助、住房保障等公共服务权利,并保留其原有的土地承包经营权益、宅基地使用权和集体收益分配权。

  第十八条 货币化安置房屋价款与购房凭证价款之差额部分,可以申请贷款。取消非本地居民贷款需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的限制。积极推广“农民安家贷”等金融创新信贷产品,丰富收入证明材料。房地产企业不得限制购房人选择金融机构为其贷款的权利。

  第十九条 对于被征收人所持购房凭证,也可直接转换为购房的首付款,通过与商业银行的合作增加安置的灵活性。同时还要积极给予住房公积金支持。个体工商户、自由职业人员、进城农民可自愿缴纳住房公积金,享受相关政策。申请贷款时取消房屋套数证明、所购房屋面积的要求。住房公积金贷款购买二手房最低首付款比例为20%,房龄加贷款期限之和最长为40年。大力推进住房公积金与金融机构组合贷款、省内异地贷款业务。进一步提高实际可贷款额度。足额缴存6个月可申请贷款。

  第二十条 减轻参与货币化安置的企业税费负担。房地产开发企业在开发过程中,纳税确有困难的,可按规定申请房产税、城镇土地使用税减免;房地产开发企业配套建设完成后,无偿移交的符合免税条件的学校、医院、幼儿园使用的房产和土地,免征房产税、城镇土地使用税。

  调整土地增值税预征率,普通标准住宅按1.5%计征,非普通标准住宅按2%计征,其他类型房产按2.5%计征,房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

  调整房地产开发企业销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率标准,按10%计征;房地产开发企业通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收营业税。

  认真贯彻落实国家“营改增”相关政策规定,支持化解房地产库存工作。

  第五章 附 则

  第二十一条 本细则所称的征收范围周边区域是指距征收地块半径2.5公里以内的范围。

  第二十二条 本细则未尽事宜,按照国家和省、市有关规定执行。

  第二十三条 本细则由四平市住房和城乡建设局负责解释。

  第二十四条 本细则自发布之日起施行。

                                                           四平市人民政府办公室

                                                          2016年9月29日

  

(责任编辑:杨威) [纠错]